PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2023 raporunun sonuçları, İstanbul’da bölüm temsilcilerinin bir ortaya geldiği toplantıda kamuoyu ile paylaşıldı. Avrupa gayrimenkul bölümü önderlerinin 2023 yılı öngörülerini ortaya koyan araştırmaya nazaran, kesimdeki itimat ve kârlılık beklentileri düştü. Bu eğilim, geçen yıl Avrupa ekonomileri pandeminin olumsuz tesirlerini yavaş yavaş atlatırken kaydedilen sektörel itimat artışı rüzgârının bilakis dönmesi ismine çarpıcı.
Rapor için görüşlerine başvurulan Avrupa çapında yaklaşık 1000 gayrimenkul önderinin büyük çoğunluğu iş dünyası, siyaset ve gayrimenkul ortamlarına yönelik çeşitli göstergelerle ilgili kaygı taşıyor. Tasa kaynağı olan mevzuların başında %91’lik bir oranda enflasyon gelirken, bunu faiz oranlarındaki değişiklikler (%89) ve Avrupa’daki ekonomik büyüme (%88) izliyor. İştirakçileri kaygılandıran öbür mevzular ise sırasıyla global (%79), bölgesel (%68) ve ulusal (%54) çapta yaşanan politik belirsizlikler.
Gayrimenkul dalı özelinde ise inşaat maliyetleri ve kaynakların bulunabilirliği 2023 yılına dair en çok kaygı yaratan hususlar. Her 100 iştirakçiden 92’si maliyetler, 84’ü ise kaynaklar hakkında telaşlı olduğunu belirtiyor. Bir başka değerli nokta ise, evvelki yıllara kıyasla bu sıkıntıların daha uzun mühletle tesirli olacağına dair beklenti; zira iştirakçilerin %76’sı maliyetlere, %73’ü ise kaynaklara ait sorunların önümüzdeki üç ila beş yıl içinde dalı etkileyeceğini söylüyor. Tüm bu öngörüleri şekillendiren öge ise, resesyon beklentisi. Zira araştırmaya nazaran gayrimenkul önderlerinin %71’i 2022 yılı bitmeden Avrupa’nın resesyona gireceğine inanıyor. Gerçekleşmesi halinde imar faaliyetlerini, finansmana erişimi ve yatırım hacimlerini direkt etkileyecek resesyon ihtimali nihayetinde doluluk oranlarına, kiralara ve gayrimenkul kıymetlerine de olumsuz yansıyacak. Birincil ve ikincil gayrimenkuller ortasındaki fiyat farkı da açılacak.
Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2023 rapor sonuçlarını değerlendiren PwC Türkiye Gayrimenkul Kesimi Başkanı Ersun Bayraktaroğlu şunları söyledi:
“Bu yılki rapordan da açıkça görüleceği üzere savaşın yarattığı güç krizi ve onun sonucu olarak artan enflasyon, Avrupalı gayrimenkulcülerin pandemi devri sonrası yeşeren ümitlerini ertelemelerine sebep oldu. Artan inşaat maliyetleri ve fona ulaşım önümüzdeki üç beş yıl için Avrupa’lı gayrimenkulcüleri endişelendiriyor. Yeni geliştirmenin hudutlu kalmasının mevcut gayrimenkul stoğuna yönelimi artırırken, gerek değişen alışkanlıklar, gerek teknoloji ve gerekse de kentlerin dönüşümü sebebiyle fonksiyonunu gereği üzere yerine getiremeyen gayrimenkul stoğunun muhtaçlığa en uygun biçimde dönüşümü bu periyodun en değerli arzını yaratacak üzere. Avrupa gayrimenkulünün bu güç periyodunda kent sıralamasında her vakit olduğu üzere piyasanın derinliğinin en kıymetli faktör olarak ortaya çıkması şaşırtan değil. Maliyetlerin yüksekliği, fona ulaşmadaki sorun ve bu sebeplerle yeni arzın hudutlu olması mevcut piyasada alıcı ve satıcıların çok daha kolay karşı karşıya gelebildiği kentleri ön plana çıkarıyor. İstanbul, bir müddettir olduğu üzere hem piyasanın derin olmaması hem de ve tahminen de daha değerlisi konut dışındaki gayrimenkul alanlarına gereken bedelin ve ehemmiyetin verilmemesi başta olmak üzere pek çok sebepten ötürü listenin en altında yer alıyor bu yıl da.
Tüm bunlara karşın Avrupalı gayrimenkulcüler gelecekten umutlular. Başta enflasyon olmak üzere mevcut sorunların, önümüzdeki 3-5 yıl içinde çözüleceğine ve çevresel, toplumsal, kurumsal yönetişim prensiplerine bağlı, toplumsal etkiyi ve çeşitliliği ön planda tutan gayrimenkul yatırımları ile tekrar beklenen getirilere ulaşacaklarına inanıyorlar. Bunu gerçekleştirmek için de gayrimenkul bölümündeki kurumların süratle yeni periyoda uygun bir biçimde dönüşmelerini ve gayrimenkulün çağa ayak uydurmasının kıymetli olduğunun altını çiziyorlar.’
Yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından Avrupa kentleri sıralaması
Bu yılki raporda, yatırım ve geliştirme beklentilerine nazaran kent sıralamalarında Londra tepedeki yerini koruyor. Geçen yıl olduğu üzere bu yıl da Londra, başta ofis ve lojistik olmak üzere genel görünüm açısından Avrupa’nın en tercih edilen kenti olmaya devam ediyor. Perakende ve konaklama da turizmdeki canlanma ile sağlam bir dayanak görüyor. Daha geniş ve derin bir piyasanın kalıcı cazibe noktaları bu hassaslığı destekliyor. Londra’nın yatırım piyasasının derinliği, bu yıl ikincilik koltuğunu Berlin’den devralan Paris’in tek rakip olarak göründüğü kapsamlı “metropolitan bölgesinin” büyüklüğünü yansıtıyor. İstanbul, Türkiye’den temsil edilen tek kent olarak 30 Avrupa kentinin yer aldığı listede 29. sırada yer alıyor.
Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2022 listesinin birinci 10 kenti…
1- Londra
2- Paris
3- Berlin
4- Madrid
5- Münih
6- Amsterdam
7- Frankfurt
8- Hamburg
9- Barselona
10- Milano
ESG, bölümün gelecek 20 yılını şekillendirecek
Araştırma bulgularına nazaran Avrupa’daki gayrimenkul dalı önderleri, kesimin uzun vadeli vizyonunu da ortaya koydu.
Geride bıraktığımız son iki yılda pandemi, tedarik zinciri krizi, iş gücü mobilitesi ve dayanıklılık problemleri üzere birçok faktör yapısal değişikliği hızlandırdı. Çabucak çabucak tüm dallarda pahalar önemli bir dönüşüm geçirirken; Çevresel, Toplumsal ve Kurumsal Yönetişim (ESG) giderek daha fazla kıymet kazandı. Hakikaten rapor için görüşlerine başvurulan isimler de “ESG odaklılık gayrimenkul kesiminde önümüzdeki 20 yılın en tesirli trendi olacak” görüşünde birleşiyor. Finansal getirinin yanı sıra beşere, etrafa ve dünyaya odaklanarak, tüm paydaşların menfaatlerini gözetecek “sorumlu kapitalizm” anlayışının gayrimenkul dalını de şekillendirmesi bekleniyor.
Bu kapsamda toplumsal ve çevresel açıdan sorumlu bir işletmeye sahip olmak (%93), kâr elde etmenin yanında toplumsal bir tesir yaratabilmek (%87) muvaffakiyetin belirleyici faktörlerinden olacak. İklim değişikliğiyle ilgili maksatları yakalayabilmek, binaları ‘yeşil bina’ konseptine uyarlamak, yıkıp yapma döngüsünü terk ederek mevcut binaları yenilemek elbette beraberinde sermaye ve borç muhtaçlıklarını da getirecek.
Öte yandan kullanıcı hizmet odağına dönüşürken gayrimenkul bölümü de binaların gayelerini ve müşterinin gereksinimlerini ön plana çıkaran bir ‘hizmet alanı’ olarak konumlanacak. Konuta operasyonel işlevler katmak kadar kamusal alanların sağlanması, paydaş merkezli bağlantı yaratılması, toplumsal altyapının kurulması üzere alanlarda gayrimenkul şirketleri daha büyük rol oynayacak.
